待结算收入储备饱和，利润率继续下滑。

◎  作家 / 房玲、洪宇珩

核

心

不雅

点

【界限稳居行业第一，存货去化压力还在加大】2025上半年保利发展杀青全口径销售金额1451.71亿元，销售面积713.54万频频米，离别同比减少16.25%和25.23%，销售额排行仍然稳居行业第一。其中，2021 年及往日取得的存量格式签约销售金额 514 亿元，占比35.4%，期内企业积极鼓吹存量去化。但期末存货中齐全物业界限相较于期初连续增长了7.2%至2137.7亿元，对存货的占比也连续提高了3.1个百分点至28.1%，企业的存货去化压力仍在加大。

【拿地力度显着加大，连续重心投资一线城市】2025上半年新增计容树立面积为228万频频米，拓展资本509亿元，离别同比增长96.6%和304%，拿地销售金额比由客岁同期的0.07种植到了0.35，拿地力度显着加大。上半年企业重心投资一线城市，建面占比达到23.8%，处于频年来的较高水平。期末企业总地皮储备为11426万频频米，相较于期初减少了9.1%，其中三四线占比达43.8%；对比企业2022年以来的新增地皮界限以及三四线新增地皮建面占比齐小于30%来看，企业库存，尤其是三四线城市的库存，去化压力超越。

【待结算收入储备饱和，利润率继续下滑】2025上半年保利发展杀青营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%；预收房款达到3303.01亿元，后续待结算收入储备仍较为饱和。毛利率为14.6%，同比缩短了1.4个百分点，净利率和归母净利率离别同比下落了2.1和3个百分点至5.6%和2.3%。企业频年来的盈利才能继续下滑，畴昔还需效能改善。

【财务稳居绿档，笼统融资资本降至2.89%】2025年中期保利持有现款相较于期初加多了3.3%至1385.62亿元，剔除受监管的预售资金以过甚他受截至现款513.54亿元之后，企业的非受限现款短债比为1.19，相较于期初种植了0.18。净欠债率相较于期初缩短了3.03个百分点至59.64%，扣除预收后的财富欠债率64.56%，相较于期初缩短了1.31个百分点，企业仍然稳居“绿档”。与此同期，2025上半年保利发挥界限央企财务上风进行低资本融资，因此让2025年中期企业的笼统融资资本相较于期初下落了0.21个百分点至2.89%，融资资本继续处于行业极低水平。

01

销售

界限稳居行业第一

存货去化压力还在加大

2025上半年保利发展杀青全口径销售金额1451.71亿元，销售面积713.54万频频米，离别同比减少16.25%和25.23%，销售额排行仍然稳居行业第一。其中，2021 年及往日取得的存量格式签约销售金额 514 亿元，占比35.4%，期内企业积极鼓吹存量去化。2025上半年企业签约建面权利比例由客岁全年的79.3%微降至78.7%，连续保持在高位，成心于营收与界限的匹配。

2025上半年保利杀青回笼金额1448亿元，笼统回笼率为100%，其中当期的销售回笼率为65.3%，成心于督察规划性现款流的褂讪。与此同期，跟着保利自2022年运转“以销定产”主动规矩新开工面积，频年来企业的新开工面积继续走低，2025上半年的新开工面积仅为378万频频米。这就让企业在2025年中期的存货界限相较于期初减少了4.7%至7611亿元，然则其中齐全物业界限相较于期初连续增长了7.2%至2137.7亿元，对存货的占比也连续提高了3.1个百分点至28.1%。企业的存货去化压力仍在加大，鼓吹存量去化仍将是企业畴昔重心之一。

2025上半年保利继续发挥城市深耕上风，38 个中枢城市的销售金额占比为92%，同比种植3个百分点。同期企业在7个城市的市占率向上15%，17个城市排行前三。从销售区域漫步来看，2025上半年对保利销售面积孝敬最大的区域为珠三角区域，占比为31%，其次则是环渤海区域的销售面积占比为27%，相较于2024年提高了8个百分点，在长三角区域的销售占比稍稍下滑2个百分点，国外的销售占比则大降9个百分点，险些不错忽略不计。 

从城市能级来看，二线城市的销售面积占比为49%，相较于2024年提高3个百分点；一线城市销售面积占比也提高了7个百分点至17%。举座看来，由于国外格式标销售仅为2650频频米，险些不错忽略，因此2025上半年保利的销售区域和能级的漫步相较于2024年出现了较大的变化。

02

投资

拿地力度显着加大

重心投资一线城市

2025上半年保利发展新增格式26个，新增计容树立面积为228万频频米，拓展资本509亿元，离别同比增长96.6%和304%，拿地销售金额比由客岁同期的0.07种植到了0.35，企业的拿地力度显着加大。新增拓展计容树立面积的权利比为83.3%，比拟于2024年全年缩短了7.8个百分点，但仍保持高位。

从城市能级来看，2025上半年保利重心投资一线城市，建面占比达到23.8%，相较于2024年全年缩短了6.8个百分点；与此同期，三四线城市建面占比减少了14.2个百分点至13.8%，因此企业平均拿地资本为22325元/平米，相较于2024年全年提高了0.5%。从头增土储建面的区域漫步来看，占比最高的是环渤海区域，达到34.8%，相较于2024年全年提高了9.7个百分点，在其他三大区域的投资则相对平均。

2025年上半年末保利发展总地皮储备为11426万频频米，相较于期初减少了9.1%，仍然较为饱和。收成于频年来拿地的高权利比例，保利发展总土储的权利比例达到了69.52%，创下了频年来的新高。就土储区域漫步来看，39.4%位于珠三角区域，中西部区域占比为34.4%，环渤海15.5%，长三角相对较少，占比为10.3%。就能级漫步来看，三四线占比为43.8%，二线占比为43%，一线城市占比为12.8%，对比企业2022年以来三四线新增地皮建面占比齐小于30%来看，企业库存，尤其是三四线城市的库存，去化压力仍然较为超越。

03

盈利

待结算收入储备饱和

利润率继续下滑

2025上半年保利发展杀青营业收入1168.57亿元，同比减少16.08%；预收房款达到3303.01亿元，后续待结算收入储备仍较为饱和。值得属目标是，保利上半年在不动产规划方面继续发力：在营租出住房2.6 万间，较期初加多18%；社区营业寰球新增招商13 万频频米，是客岁全年的两倍；因此企业杀青财富规划收入25.4 亿元，同比种植13%。营收中其他主营业务收入114.17亿元，对总营收的占比由2024年的7.4%提高到9.8%，企业仍在培育新的增长点。 

利润方面，企业杀青毛利润171.04亿元，同比减少23.3%；由于期内对合联营营企业的投资收益同比下落47%至8.5亿元，使得净利润降幅扩大至38.6%；归母净利润27.11亿元，同比减少39.3%；扣除非平凡性损益后的中枢归母净利润为25.79亿元，同比减少64.3%。 

从利润率水平来看，2025上半年保利的毛利率为14.6%，同比缩短了1.4个百分点，毛利率的下落仍然主若是因为商场下行的影响；净利率和归母净利率离别同比下落了2.1和3个百分点至5.6%和2.3%。在商场深度退换和存量去化压力加重的布景下，企业频年来的盈利才能继续下滑，畴昔还需效能改善。

04

偿债

财务稳居绿档

笼统融资资本降至2.89%

收成于保利抢持销售回笼、周转存量格式和预售监管资金等步调，2025上半年企业杀青规划动作现款流量净额为160.17亿元，系数掩饰了投资和筹资动作的现款净流出，因此期末持有现款相较于期初加多了3.3%至1385.62亿元。剔除受监管的预售资金以过甚他受截至现款513.54亿元之后，企业的非受限现款短债比为1.19，相较于期初种植了0.18，非受限现款仍能基本掩饰短期欠债。

截止2025年中期保利的有息欠债诡计3446.84亿元，相较于期初减少了1.2%。净欠债率相较于期初缩短了3.03个百分点至59.64%，若将永续债计作念欠债,则净欠债率缩短了3.38个百分点至61.75%。扣除预收后的财富欠债率64.56%，相较于期初缩短了1.31个百分点，企业仍然稳居“绿档”。

与此同期，2025上半年保利发挥界限央企财务上风进行低资本融资，因此让2025年中期企业的笼统融资资本相较于期初下落了0.21个百分点至2.89%，融资资本继续处于行业极低水平。

排版 ：土木

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